新国五条满月广州一手房成交猛增超七成

2019-06-08 13:35:19 来源: 汕尾信息港

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从2003年到2012年十年间,广州一手楼均价从3888元/平方米一路上涨到了14044元/平方米,涨幅高达261%。广州市常务副市长陈如桂昨日提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”,按照广州今年的政府工作报告,地区生产总值预计增长10%,城市居民人均可支配收入增长11%,以10%的涨幅计算,今年广州的一手房均价要低于15448.4元/平方米。

尽管房价控制目标的悬念已经所剩无几,但是,具体的广州“国五条”落地细则仍在审定。业内人士称,估计本周五至周日,各地细则将密集出台,广州亦在其中。

在广州版楼市调控落地细则中,受关注的悬念莫过于增城、从化是否纳入限购范围。根据“国五条”规定,限购区域应覆盖城市全部行政区域。有开发商负责人担忧,在广州房价上涨势头较快的情况下,广州细则难以从宽,增城、从化限购,二套房贷继续收紧,都存在可能。

在合富辉煌首席分析师黎文江看来,广东版落地细则提出“广深珠佛要严格执行限购,原政策与国五条要求不符的应立即作出调整”,这就表明,广州的增城、从化,以及珠海的全行政区都会被纳入限购范围。

黎文江分析说,广州十区已全面限购,增城、从化接受广州“代管”,按道理是广州所属行政区域,如果实施限购,将对增城、从化成交带来冲击影响。

中原地产项目总经理黄韬则认为,广东版细则对限购要求严格,“增城、从化限购的可能性在50%以上”。

了解到,上周业界便传出增城、从化将限购的风声,有楼盘的销售人员称,对房企而言并没有太多影响,即使开发商有意抢在“限购”前抓紧出货,但也要工期跟得上才行。上周末走访增城多个在售楼盘看到,多个楼盘销售现场一切如常,前来看房的买家人数并未出现暴增现象,但是已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。

黄韬表示,目前两地不少开发商都加大推盘力度,加大宣传力度,同时努力保持房价稳定。工程进度也有所加快,“比如五月份完工的工程提前到三月份”。

■趋势

“个税新政或从严执行”

广东版“国五条”细则提出,房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施,严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

国家统计局发布的数据显示,2月全国70个大中城市有66个环比上涨,而广州与北京以3.1%的涨幅,并列。

这是否意味着广州将从严从紧执行“20%个人所得税”规定?

房产专家吴定金认为,房价过快上涨的地区严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定,广州、深圳等城市肯定是在其中的。

黎文江表示,广东版“国五条”细则并未对个税新政作出更为具体的说明,也给人们留下了猜想的空间。

二手房交易个税新政出台后,广州二手市场出现了一波买家赶搭“末班车”行情,部分买家“跑步”入市,尤其是一次性付款买家以及能快速按揭的买家。据阳光家缘3月25日统计,3月1日至22日,广州二手房签量总共达6043套,比2月份全月的1541套增加近3倍,相比1月份,也有近一倍的增幅。至今为止,日均二手房签约量达到274套以上。

黎文江说,二手房业主大部分看好后市,资金需求不迫切以及领到房地产证时间较短的业主,心态平稳,议价空间缩小,部分惜售心态加重,部分小幅返价5%。多套单位的业主和投资客快速出货,部分小幅让价5%—10%,其中番禺区表现明显。部分“卖一买一”准买家迅速放盘,市区较优质单位的“卖一买一”业主提价。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,随着新“国五条”落地期限的临近,二手房的“末班车”行情已经逐渐降温,“近两天的签约量与上周同期相比下降了20%左右”。他预计,政策落地后无论偏松还是偏紧,交易量都会有所回落,大概会回落到春节后至二月底的水平。

■数据

一手房成交量环比暴增74.5%

从2月20日开始,“新国五条”和相关细则陆续出台。一个月来,广州楼市出现了微妙的变化。根据易房产数据研究中心截取的数据显示,“新国五条”出台后,也就是从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内,广州楼市遭受冲击,一手房成交套数环比暴增74.5%,同比成交套数增加61.6%。而受市民关注的房价却仍然在上演“的疯狂”,全市一手房签均价为14576元/平方米,环比上涨9.6%,同比增加32.4%。

相关机构还抽查了100个楼盘的签均价进行对比。其中,价格环比上涨的楼盘为42个,占据42%,而降价楼盘仅为15%,升价盘是降价盘的将近3倍,价格基本不变的楼盘的比例占据43%。

值得关注的是,广州一手房供应量正在逐步减少。截至到2013年3月25日,广州全市未售套数为99798套,近两年来首次降至10万套以下。

专家表示,“国五条”细则还没有落地,在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏,或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后,二手房市场交易成本增加,可能会转移部分需求购买一手房,因此开发商目前降价动力不足。

“广州市天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区的中高端二手买家更认可市区的物业,转投一手楼市的客户暂时不多。”黎文江指出。

黄韬认为,广州版落地细则出炉后,广州一手房交易量预计会上涨30%以上,“一方面是受到了开发商集中推盘的影响,另一方面严格执行20%个税的规定也将更多二手房买家推向了一手房市场”。不过他担心,一手房房价可能也将因此轻微上涨。

■焦点

房价涨幅低于10%能否完成?

广州市常务副市长陈如桂提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”,这也意味着今年广州房价涨幅至少要低于10%。

2011年广州首度出炉房价控制目标时,也是“盯紧”GDP和居民人均可支配收入的增速,终确定在11%。当年广州市一手商品住宅成交均价涨幅2.6%,低于经济增长的11%,完成年度房价调控目标。

而去年,广州市辖10区新建商品住宅交易均价14044元/平方米,同比上涨4.8%。

有业内人士指出,如果从连续两年广州的一手房价涨幅来看,广州完成年度房价控制目标问题并不大。

黎文江指出,由于受限购覆盖,增城、从化二地房价还将归属广州统计,这样广州一手房均价因两地加入得以冲低。

吴定金则认为,从今年1、2月的广州一手房价看,即使实现10%的调控目标也有难度,尤其是二月份的一手房价已经超过16000元/平方米了。

“目前一线城市的上涨压力较大,高价盘拉动了结构性上涨,广州高价楼物业比例增大。”省房协理事赵卓文分析说,近两年来限购政策控制了楼价的上涨,但是投资需求和购房需求都有所上升,“今年的上涨应该说是前两年的补涨”。此外,收入倍增计划、货币发行量增加等因素都将带动房价的上涨。

他建议,要想实现房价控制目标,还需要更有力的措施,首先是要继续甚至是扩大限购政策,同时要对高价盘进行限售。

郑佳欣 实习生 杜静

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